Como administrar vários condomínios ?
Uma das consequências do crescimento das cidades é o aumento da demanda por moradia, que, principalmente devido à falta de espaço e de segurança, faz as pessoas optarem por utilizar condomínios. Além do compartilhamento de espaço comum e da necessidade de cumprimento de normas, isso acarreta a preocupação com o fornecimento básico de água, energia, manutenção geral e serviços, sendo indispensável a formação de uma administração capaz de manter a estrutura e atender tanto as normas quanto as expectativas dos usuários de condomínios.
A administração do condomínio está centralizada na figura do síndico, que, por causa do aumento das exigências legais, precisa de cada vez mais conhecimento para exercer, de forma eficaz, as atividades inerentes ao cargo. O problema é que muitas vezes ele não é uma pessoa preparada para a função, o que resultará em ações arbitrárias, falta de controle financeiro e consequentemente elevação da taxa condominial.
Se considerarmos o condomínio como uma extensão natural do nosso lar, onde temos direitos e deveres, precisamos deixar a indiferença e a apatia de lado e começar a participar, tendo como meta, um convívio mais ético e seguro em que prevaleçam a imparcialidade e o respeito ao ser humano
Não há dúvida que a ação de administrar não é uma tarefa fácil. Também há consenso que administrar especificamente condomínios, é tarefa complexa que requer do síndico, além de planejamento e conhecimento técnico-multidisciplinar, exige controle psicológico e alta capacidade para mediação de conflitos. Mais recentemente, de uns anos para cá, estamos cada vez mais, morando, trabalhando e nos divertindo em condomínios.
Com a publicação da lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil de 2002 – as responsabilidades dos gestores condominiais se tornaram mais evidentes, fazendo com que os mesmos, procurem todos os meios possíveis, para se protegerem de eventuais descuidos, que possivelmente poderiam ser acometidos e posteriormente apontados por condôminos, como inobservância ou mesmo omissão em sua gestão, fazendo ainda com que estes gestores cada vez mais, busquem conhecimento acadêmico e participem de treinamentos, seminários e palestras sobre gestão e segurança condominial, atualizando-se sistematicamente, compartilhando informações nos diversos seminários promovidos pelas entidades de apoio e pelas polícias militares dos estados.
No exercício do cargo, o síndico se deparará com muitos problemas, sendo que alguns poderão ocasionar riscos de acidente ou prejuízo, tais como na contratação de uma empresa para a pintura da fachada do bloco, controle ineficaz da conta bancária, problemas estruturais, trincas diversas e má qualidade da água, entre outros.
Para evitar transtornos, ter tranquilidade e garantir o sucesso da gestão, o síndico deverá ter interesse em conhecer as diversas áreas com as quais vai lidar e contar, na medida do possível, com assessoria de empresas e / ou técnicos qualificados.
O síndico, também denominado mandatário, é o representante legal do condomínio e poderá ser acionado judicialmente quando não cumprir com seus deveres. Os principais fundamentos são :
Responsabilidade civil – os artigos mais importantes que constam no código civil são :
Art 186 : Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art 187 : Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes
Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.
§ 1o Se, não obstante proibição do mandante, o mandatário se fizer substituir na execução do mandato, responderá ao seu constituinte pelos prejuízos ocorridos sob a gerência do substituto, embora provenientes de caso fortuito, salvo provando que o caso teria sobrevindo, ainda que não tivesse havido substabelecimento.
§ 2o Havendo poderes de substabelecer, só serão imputáveis ao mandatário os danos causados pelo substabelecido, se tiver agido com culpa na escolha deste ou nas instruções dadas a ele.
§ 3o Se a proibição de substabelecer constar da procuração, os atos praticados pelo substabelecido não obrigam o mandante, salvo ratificação expressa, que retroagirá à data do ato.
§ 4o Sendo omissa a procuração quanto ao substabelecimento, o procurador será responsável se o substabelecido proceder culposamente.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Responsabilidade penal – os principais artigos do código penal são :
Art 13 : O resultado, de que depende a existência do crime, somente é imputável a quem lhe deu causa. Considera-se causa a ação ou omissão sem a qual o resultado não teria ocorrido
Art 132 : Art. 132 – Expor a vida ou a saúde de outrem a perigo direto e iminente:
Pena – detenção, de três meses a um ano, se o fato não constitui crime mais grave.
Parágrafo único. A pena é aumentada de um sexto a um terço se a exposição da vida ou da saúde de outrem a perigo decorre do transporte de pessoas para a prestação de serviços em estabelecimentos de qualquer natureza, em desacordo com as normas legais
Alguns condomínios são considerados verdadeiras cidades, composto por várias torres e/ou casas, com público enorme de pessoas residem, trabalham ou frequentam. Como se não bastasse, a atividade de administrar se torna mais difícil, a partir do aumento da quantidade de áreas comuns disponibilizadas, a complexidade dos equipamentos utilizados, a necessidade de cumprimento à legislação vigente e do aumento do grau de exigência dos seus usuários.
Agora imaginem todas essas exigências, ocorrendo ao mesmo tempo, em mais de um condomínio, sendo administrado por um único síndico… O fato é que o síndico precisa saber de tudo que ocorre nos condomínios que ele administra. O gestor comprometido deve ter conhecimento : se a troca de turno daquele dia, foi realizada de maneira responsável, verificando-se o que deve ser verificado e acionando os técnicos ou colaboradores responsáveis para possível conserto de algo que foi detectado com defeito; se houve algum tipo de problema causado por atividades de terceiros realizadas no condomínio; quem realizou tais atividades e quanto tempo foi necessário para sua conclusão; se houve algum tipo de ocorrência que os colaboradores pudessem atuar, de maneira proativa, para resolução do problema; se houve acréscimo no consumo de água, gás ou energia elétrica, causado por algum tipo de descontrole ou problema; que atividades de limpeza foram realizadas no condomínio, em determinado dia, semana ou período desejado; que colaborador de limpeza realizou a atividade programada para o dia e em quanto tempo este agente demorou para sua conclusão; quais as necessidades dos colaboradores lotados nos condomínios tais como solicitação de troca de uniforme, possíveis correções no contra-cheques e vales, solicitação de férias, etc; se os moradores estão ou não satisfeitos com os colaboradores lotados no condomínio, ou com a prestação de serviços em geral, etc.., entre outras informações necessárias à tomada de decisões.
Não existe boa gestão sem controle ! Para facilitar a vida dos síndicos, principalmente àqueles que administram mais de um empreendimento simultaneamente (independentemente do seu porte), já encontra-se à disposição, software “on line” especializado na gestão de condomínios – SISTEMA INTEGRA.
A ferramenta computacional auxilia no controle das atividades executadas pelos colaboradores e terceiros, informa sobre a necessidade de manutenção predial preventiva e controla a manutenção corretiva realizada, controla o acesso de visitantes e prestadores de serviços, a movimentação de chaves do claviculário, objetos emprestados, reserva de espaços comuns (sauna, sala de leitura, sala multiuso, home cinema, sala de massagem, home office, salão gourmet, salão de festas, brinquedoteca, etc) entre outras funcionalidades, disponibilizando e armazenando informações, que sustentam ações que poderão ser executadas pelos síndicos e colaboradores em geral, de maneira proativa ou com menor tempo para sua realização.
Raphael Rios