Já está se tornando comum em nosso país o impeachment ou a renúncia de políticos aos mais diversos cargos importantes para a administração pública. Prenotadas as devidas proporções, é possível comparar os acontecimentos à destituição de um síndico de condomínio.
Diz o artigo 1.349 do Código Civil: “A Assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no parágrafo 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio.” O parágrafo 2º do artigo 1.348 trata da transferência de poderes do síndico a uma administradora. A Lei 4.591/64 dos Condomínios, prevê a destituição não imotivada do síndico deliberada em assembleia específica.
Ocorre que o cargo de síndico é bastante visado ou simplesmente refutado, portanto, é necessário estar atento ao procedimento em debate para que não seja influenciado por anseios particulares de determinado condômino ou grupo de opositores. É claro que não se pode simplesmente passar com um rolo compressor e destituir o síndico do cargo, mas, identificada a hipótese de destituição, devem os interessados observar, em princípio, os termos da Convenção, Regimento Interno e, sequencialmente, toda a legislação correlata para evitar vícios quanto ao passo-a-passo, sob pena de causar graves prejuízos irreversíveis à esfera de todos os envolvidos.
De acordo com o Código Civil a convocação para a assembleia de destituição deve ser minuciosa, específica e de transferência de poderes (eleição do novo síndico) e dela deve constar por qual dos motivos o síndico está sendo cobrado. Além disso, precisa ser solicitada por ¼ dos condôminos, ou ¼ da totalidade da fração ideal e não se trata de um simples abaixo-assinado. Já a Lei 4.591/64, resumidamente, possibilita a destituição imotivada deliberada em assembleia específica, com quórum de 2/3 dos presentes.
Note-se que existem entendimentos divergentes sobre a matéria, inclusive quanto ao quórum necessário, mas, a Lei não deve ser interpretada tão rigidamente, pois o que houve foi uma redação ruim da legislação referente à destituição. Na verdade, o Código Civil facilitou bastante, tendo reduzido os votos necessários para a maioria absoluta dos presentes à assembleia ou 50% mais um. É esse também, diga-se de passagem, o entendimento predominante em toda a jurisprudência do Distrito Federal.
Ademais, não se pode proceder a destituição do síndico sem que a ordem do dia anuncie que isso será tratado na assembleia. Outra incorreção que vemos nas convocações é não convidar todos os condôminos, inclusive aqueles ligados à atual administração. A questão não é apenas avaliar se o síndico deve ou não ser destituído, mas também a forma como foi conduzida a destituição.
Dentre os principais perfis de gestores expostos a sofrer retaliação dos condôminos e até mesmo perder seus mandatos, ressalte-se o fechado, que pouco se relaciona com os condôminos, aquele que dá um desfalque no prédio, o que não conserva as áreas comuns ou, ainda, não presta contas. O simples fato de emitir o balancete mensalmente, junto com o boleto condominial, não elimina o direito dos condôminos examinarem as contas. Qualquer condômino pode obter vista das escrituras contábeis do condomínio, porém, é recomendada a supervisão do síndico ou de alguém da sua inteira confiança.
Se a destituição envolver questão de ordem financeira, a sugestão é a criação de uma comissão de moradores com a finalidade de avaliar a arrecadação e os gastos para checar onde o síndico foi culpado pelo orçamento fracassado. Esta solução confere saúde ao procedimento de destituição, além do mais, podem ser traçadas novas estratégias pela comissão formada para apresentação em assembleia sobre as economias e eventual taxa extra que seja necessário providenciar.
Muitos síndicos acabam se perdendo durante a gestão. Começam bem, mas depois, ou por motivos particulares ou porque se cansam da função, deixam de trabalhar. Colocam a pasta de prestação de contas embaixo do braço e se acham algumas vezes os donos do condomínio.
18 Outra situação comum são as brigas internas que podem até mesmo destituir o bom síndico. Muitas vezes um grupo específico se volta contra o síndico, que acaba sendo destituído pela ausência dos demais condôminos na assembleia, gerando mais problemas.
A destituição do síndico sempre é traumática para os condôminos, portanto, recomenda-se uma boa conversa entre eles e o gestor expondo todos os problemas e, caso a hipótese de destituição seja inevitável, pelo menos dar ao sujeito a chance de uma saída honrosa pela renúncia.
Deborah Christina de Brito Nascimento